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承租人优先购买权初探——从两则案例谈起 2009年第4期  作者:王英 博儒9001cc金沙事务所

  《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。该规定确立了承租人的优先购买权。实践中,关于承租人的优先购买权与共有人的优先购买权是何关系,以及不动产的善意第三人与承租人的优先购买权发生冲突时,如何处理,人们对此产生了不同的认识。本文从两个案例谈起,结合《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)及《合同法》的相关规定,对此进行分析。
  一、案例二则
  案例一  A、B、C将其共有门面房一间租给了D,现A欲转让其份额,B、C与D均欲行使优先购买权。
  问题:B、C与D的优先购买权哪个应该受到法律的保护,理由是什么?
  案例二  A将其所有的门面房租给了B,在租赁期间,A将该房卖给第三人C,并办理了过户手续,买卖事宜未通知B而引发纠纷;
  问题:C应当受到法律的保护吗,理由是什么?
  二、对案例一的评析,“物权优于债权”适用于共有人的优先购买权与承租人的优先购买权吗?
  1.实践中的做法
  在案例一中,实践中的做法是,人民法院一般会判决共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权,其法理在于:共有人的优先购买权是基于共有物而依法行使的优先购买权,其在性质上属于物权,而承租人基于租赁合同享有的优先购买权,其在性质上属于债权,依据物权优于债权的理论,故共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
  2.物权优于债权的理解
  在评析案例一之前,有必要将何为“物权优于债权”,即物权的优先效力做一个交待。①所谓物权具有优先性,是指物权相对于债权而言具有优先性,物权的优先性主要表现在,同一标的物之上同时存在物权和债权时,物权优先。当同一物上多项其他物权并存时,应当根据法律规定和物权设立的时间先后确立优先的效力。可见,物权优于债权是相对于债权比较而言的,但并非是绝对的。有些时候,物权并非优于债权,例如《合同法》230条规定,出租人的物权受到了法律的限制,让位于承租人的优先购买权;《合同法》第286条规定,承包人请求支付建设工程价款的权利(债权)优先得到法律的保护。
  3.承租人优先购买权的行使条件
  现行法上关于承租人优先购买权行使的条件:②
  (1)承租人与出租人之间存在有效的租赁合同。有效的租赁合同是承租人行使优先购买权的前提,如果租赁合同本身不具有法律效力,承租人的优先购买权便无从谈起。
  (2)在租赁期限内,出租人出卖租赁的房屋,是承租人行使优先购买权的条件。
  (3)出租人的通知义务。出租人在出卖租赁房屋时,应当告知承租人,依据最高人民法院关于《民法通则》的实施意见第132条之规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。
  (4)承租人购买租赁房屋的条件与其他买受人处于同等条件。实践中,同等条件的考察主要应从支付价款、支付方式、支付期限等来判断。
  4.本案是否适用“物权优于债权”的法理
  (1)需要说明的是,共有人的优先购买权与承租人的优先购买权是两个平等的权利,二者并无谁优先的问题,更谈不上二者发生冲突的问题,无论是共有人的优先购买权还是承租人的优先购买权,只要满足法律规定的条件即可行使。
  (2)承租人行使优先购买权的条件并未成就。如前所述,承租人行使优先购买权的条件之一就是出租人转让其所有权,就案例一而言,出租人出卖租赁的房屋情形,也就是共有转让是否涉及所有权转让的问题;我们知道,共有是单独所有的一种例外形态,比较而言,单独所有更有利于实现和贯彻《物权法》“物尽其用”的立法目的,《物权法》第103条推定的“按份共有”,以及第97条、第99条中共有人对共有物的处分,均体现了《物权法》物尽其用的立法目的,也就是说,立法鼓励共有向单独所有的转变,而这种转变与所有权的转让是两个问题,对于共有而言,其转变为单独所有只是共有份额内部的流转,也就是说,这种转变仅仅发生在所有权内部,并不涉及第三人即所有权转让的问题;而承租人行使优先购买权的前提在于所有权人向第三人转让其所有的房屋,故共有份额的变动并不会影响承租人优先购买权的行使,只有共有人在向共有人之外的第三人转让共有物时,才涉及承租人行使其优先购买权的问题。
  因此,在案例一中,出租人即共有人内部份额的转让,对承租人的优先购买权并无任何影响,承租人并不具备行使优先购买权的条件;尽管法院的判决结果是正确的,但其说理过程不妥,因为案例一中并不存在“物权优于债权”的法理情形。
  三、对案例二的评析:租赁关系中,第三人善意取得与承租人优先购买权的处理
  1.不同的看法
  在案例二中,有两种不同看法:一种看法是:第三人C应当受到法律的保护。本案中,A作为房屋所有权人,其依法有权与第三人C签订房屋买卖合同,该买卖合同依法具有法律效力,且双方办理了过户登记手续,依据《物权法》第9条,不动产物权的变动,经依法登记发生法律效力,及第14条之规定,不动产物权的变动,依法应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。故应当保护买受人C的利益,至于承租人B,其可以主张侵害债权而要求损害赔偿。另一种看法是:A与C之间的买卖行为侵犯了B的优先购买权,故A与C之间的买卖合同无效,依据是最高人民法院关于《民法通则》的实施意见第118条之规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
  2.对第一种意见的分析
  笔者认为,这看法是正确的。依据《物权法》的相关原理,一个有效的不动产物权变动模式为:合同+登记,本案中,房屋所有权人A与第三人C存在事实上的不动产买卖合同,且办理了过户登记手续,依据《物权法》第14条的规定,第三人C应依法取得该不动产的所有权。
  换一个角度来讲,第三人C也依法构成了善意取得。我们知道,善意取得构成的前提是无权处分,本案中,A作为房屋所有权人,其当然有权利依法处分自己的财产,然而,无权处分也包含所有权受到限制而处分财产的情形,③尽管A是房屋所有权人,但由于该房已出租,其处分行为受到了法律的限制,而第三人善意且支付了相应的对价,并依法办理了登记,符合《物权法》第106条规定的善意取得的构成要件。因此,从保护交易安全,维护市场交易秩序的角度来讲,第三人C的利益依法应当受到保护。
  3.对第二种意见的分析
  第二种看法认为,A与C的买卖合同无效,依据的是最高人民法院的司法解释。笔者认为,首先依据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第4条之规定,认定合同的效力只能是法律和行政法规;其次,《物权法》颁布实施后,认定物权的变动效力应当严格执行《物权法》的相关规定;尽管最高人民法院关于《民法通则》的实施意见现行是有效的,但是司法解释与法律发生冲突的时候,还是应当以法律为准。需要说明的是,本案所涉及的司法解释早在1988年1月26日颁布,个别内容已无法适用于现在的司法实践。最后,如果认定A与C买卖合同无效,必将破坏交易安全,使买受人无所适从,背离了《物权法》的立法宗旨。
  四、小结
  由是观之,承租人的优先购买权与共有人的优先购买权尽管都属于优先权的范畴,但是由于二者所产生基础法律关系的不同,导致了二者具有不同的权利属性,二者在行使时应遵循不同的规则。“物权优于债权”的理论并不是绝对的,法律有特别规定时应当从其规定。承租人的优先购买权与第三人的善意取得发生冲突时,应当优先保护善意第三人的利益,以维护交易安全,保障社会交易秩序,减少社会财富的浪费。至于承租人的优先购买权,其可以通过债权保护的救济途径得以解决。
  
  注释:
  ①物权优先性包含所谓对外优先性和对内优先性两个层面,前者系指物权相对于债权的优先效力,后者系指物权之间的优先性。参见王利明:《物权法研究》修订版(上卷),中国人民大学出版社2007年版,第47-48页。
  ②王利明主编:《民法》(第四版),中国人民大学出版社2008年版,第528页。
  ③对此学界亦存有分歧。一些学者认为,无处分权系指欠缺所有权,非所有人所谓的让与行为是无权处分行为;另一些学者则采取更为宽泛的定义,认为在存在所有权但欠缺处分权的情况下所谓的处分行为,亦是无权处分行为。由此,就抵押人擅自向第三人处分抵押物,是否构成无权处分?上述两派观点明显不同:前者认为,此不构成无权处分,因而无法适用善意取得法理。而后者坚持认为,此种情况亦是无权处分,必须适用善意取得制度。

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